전세 중개수수료, 왜 양쪽에서 받을까요?
이사철이 다가오거나 전세 계약 기간이 끝날 무렵이 되면 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘중개수수료(복비)’ 문제입니다. 특히 세입자 입장에서는 \”내가 집을 구해서 나가는 건데 왜 집주인 것도 내가 신경 써야 하나?\” 혹은 \”집주인이 내는 것 아닌가?\” 하는 의문을 갖기 쉽습니다.
결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 공인중개사법상 중개수수료는 ‘중개의뢰인 쌍방’으로부터 각각 받도록 되어 있습니다. 즉, 집을 내놓는 임대인(집주인)과 집을 구하는 임차인(세입자) 모두가 각자 계약한 공인중개사에게 수수료를 지불하는 것이 기본 원칙입니다.
하지만 이 원칙이 모든 상황에 똑같이 적용되지는 않습니다. 계약이 정상적으로 종료되었는지, 중간에 파기되었는지, 혹은 묵시적으로 갱신되었는지에 따라 누가 돈을 내야 하는지 그 주체가 완전히 달라질 수 있습니다. 오늘은 이 복잡한 ‘복비 눈치게임’을 확실하게 정리해 드리겠습니다.
1. 정상적인 계약 만료 시: 원칙대로 각자 부담
계약 기간을 모두 채우고 나가는 경우
가장 깔끔한 상황입니다. 2년 전세 계약을 맺었고, 그 기간을 모두 채운 뒤 이사를 나가는 경우입니다. 이때는 법적 원칙 그대로 적용됩니다.
- 임대인(집주인): 새로운 세입자를 구하는 것에 대한 중개보수를 부담합니다.
- 기존 임차인(세입자): 새로 이사 갈 집을 구하는 곳에서 중개보수를 부담하면 됩니다. 살던 집의 중개수수료는 낼 필요가 없습니다.
즉, 정상 만료 시에는 현재 살고 있는 집의 다음 세입자를 구하는 복비는 전적으로 집주인의 몫입니다. 간혹 집주인이 \”새 세입자 구할 때까지 복비를 좀 보태라\”고 요구하는 경우가 있는데, 이는 법적 근거가 없는 요구이므로 정중히 거절하셔도 됩니다.
2. 계약 기간 중도 퇴실: 복비는 누가?
세입자 사정으로 일찍 나가야 할 때
가장 분쟁이 많은 케이스입니다. 계약 기간이 6개월 이상 남았는데 급하게 이사를 가야 하는 상황이라면 어떻게 될까요?
법적으로는 중개수수료 납부 의무자는 여전히 ‘임대인’과 ‘새로운 임차인’입니다. 나가는 세입자는 계약의 당사자가 아니기 때문입니다. 국토교통부의 유권해석 또한 \”중도 해지 시에도 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙\”이라고 말합니다.
하지만 ‘특약’과 ‘손해배상’의 현실
그러나 현실은 다릅니다. 계약 기간을 지키지 못한 것은 세입자의 귀책사유(약속 위반)에 해당합니다. 집주인 입장에서는 계약 기간 동안 보증금을 굴리거나 세입자를 유지할 권리가 있는데, 세입자가 이를 깨는 것이니까요.
따라서 현장에서는 관례적으로 ‘임대인이 새 세입자를 구하는 중개수수료를 나가는 세입자가 대신 지불한다’는 조건으로 합의 해지를 해주는 경우가 대부분입니다. 계약서 특약사항에 \”만기 전 퇴실 시 중개보수는 임차인이 부담한다\”는 문구가 있다면 이는 유효하며, 세입자가 부담해야 합니다.
💡 핵심 팁: 특약이 없더라도 원만한 합의를 위해 통상적으로 세입자가 부담합니다. 만약 집주인이 복비를 내주겠다고 하면 정말 좋은 분을 만난 것입니다.
3. 묵시적 갱신 후 퇴실: 세입자의 강력한 권리
전세 계약이 끝날 때까지 서로 아무 말 없이 지나가서 ‘묵시적 갱신(자동 연장)’이 된 경우라면 상황이 세입자에게 매우 유리해집니다.
묵시적 갱신이란?
주택임대차보호법에 따라 전세 계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 전과 동일한 조건으로 계약이 2년 연장된 것으로 봅니다.
이때 나가고 싶다면?
묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 통보 후 3개월 뒤에 발생합니다.
- 통보 후 3개월이 지나서 나갈 때: 정상적인 계약 종료로 간주합니다. 따라서 중개수수료는 집주인이 부담합니다.
- 판례의 입장: \”약정 기간 중에 계약이 해지되었다 하더라도, 묵시적 갱신의 경우 중개보수는 임대인이 부담해야 한다\”는 판결이 지배적입니다.
따라서 묵시적 갱신이 되었다면, 세입자는 중도에 나가더라도 3개월의 여유만 둔다면 복비 부담에서 자유로울 수 있습니다.
4. 전세 중개수수료 계산법과 한도
중개수수료가 양쪽에서 발생한다고 할 때, 도대체 얼마나 내야 하는지 미리 계산해두는 것이 좋습니다. 수수료는 거래금액 × 상한요율로 계산되며, 한도액이 있는 경우 그 금액을 초과할 수 없습니다.
| 거래 금액(전세) | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 ~ 2억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 2억 ~ 9억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
* 위 표는 주택 기준이며, 오피스텔이나 지역별 조례에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
부가가치세(VAT) 별도?
공인중개사가 일반과세자라면 10%의 부가세를 별도로 내야 하고, 간이과세자라면 4%(변경됨) 또는 면제일 수 있습니다. 중개업소에 사업자등록증을 확인하여 과세 유형을 체크하는 것이 좋습니다. 현금영수증 발행은 의무사항이므로 꼭 챙기세요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
전세 복비와 관련해 가장 많이 헷갈려하시는 질문들을 모았습니다.
Q. 계약 만료 2달 남기고 이사가는데, 복비 제가 내나요?
원칙적으로는 중도 퇴실이므로 임차인이 내는 것이 관례입니다. 하지만 만기가 얼마 남지 않은 경우(1~2개월), 집주인과 잘 협의하면 집주인이 내거나 반반 부담하는 식으로 조율하는 경우도 많습니다. 이는 법이 아닌 ‘협의’의 영역입니다.
Q. 집주인이 수수료 상한선보다 더 달라고 요구해요.
법정 중개보수 한도를 초과하여 받는 것은 공인중개사법 위반입니다. 초과 지급한 수수료는 돌려받을 수 있으며, 해당 중개사는 행정처분을 받게 됩니다. 절대 더 줄 필요가 없습니다.
Q. 묵시적 갱신 중인데 당장 다음 주에 나가야 해요.
이 경우는 ‘해지 통보 후 3개월’ 요건을 채우지 못한 것입니다. 급하게 나가야 한다면, 새로운 세입자를 빨리 구하기 위해 세입자가 중개수수료를 부담하고 나가는 것이 현실적인 해결책이 될 수 있습니다.
결론: 상황별 체크리스트로 분쟁 예방하기
전세 중개수수료 문제는 ‘누가 아쉬운 상황인가’에 따라 협상의 결과가 달라지기도 합니다. 하지만 기본 법리와 판례를 알고 있다면 부당한 요구에 당당히 맞설 수 있습니다.
- 만기 퇴실: 집주인 부담 (세입자 걱정 NO)
- 중도 퇴실: 협의 필요 (보통 세입자 부담이 관례)
- 묵시적 갱신 후: 통보 3개월 후면 집주인 부담
이사 계획이 있다면 미리 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고, 집주인에게 이사 통보를 할 때 수수료 부분도 명확히 짚고 넘어가는 것이 좋습니다. 작은 지식이 수십만 원, 많게는 수백만 원을 아껴줄 수 있습니다.